Mặt bằng bán sỉ đứng trư���c nguy cơ bội thực nguồn cung

Bùng nổ trung tâm may loc nuoc gia dinh mua sắm phía Đông Sài Gòn

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam, trong quý II vừa qua, chớ chi thuê mặt văn bằng bán lẻ đã giảm thêm 5% so với cùng kỳ năm 2014. Theo dự báo, nguồn cung được ban bố đến năm 2020 đã tăng vọt lên 1,5 triệu m2 sàn, tăng khoảng 200% so với hiện nay.

Trong khi đó, một nghiên cứu cập nhật đến tháng 8/2015 của Savills Việt Nam cho thấy, tổng nguồn cung mặt văn bằng bán lẻ đã đi vào hoạt động tại Tp.HCM hiện vào khoảng 940.000 m2. Dự kiến đến cuối năm nay, thị trường học sẽ có thêm trên dưới trên 200.000 m2 sàn đến từ 10 dự án bán lẻ.

Khảo sát của VnExpress tại khu vực trục thành thị phía Đông Sài Gòn cũng cho thấy, trong nửa đầu năm nay, diện tích sàn TTTM ở các khu mua sắm tại khu vực quận 2, 9, Thủ Đức và Bình Thạnh được chủ đầu tư công bố rầm rộ. Dự kiến, sẽ có ít nhất khoảng 300.000 m2 sàn thương nghiệp mới là ti tỉ đế của đầu hàng loạt dự án nhà ở sẽ đi vào hoạt động trong giai đoạn 2015-2018.

Sự bùng nổ nguồn cung thương mại mới này được cho là bởi chưng cuộc đua ăn theo hạ tầng tại khu Đông vốn đang được Tp.HCM đầu tư rầm rộ. Tuy nhiên, thực tế ghi nhận tại những trọng tâm mua sắm hiện hữu trong khu vực này cho thấy tình trạng vắng khách vẫn phổ biến, ngoại trừ những ngày cuối tuần lượng khách có cải thiện chút ít.

Ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa đưa ra dự báo, khoảng 300.000 m2 sàn thương nghiệp mới đang được ban bố hoặc đang xây dựng có vẻ đang phát triển với tốc độ quá nhanh. Thực tế các TTTM thường phát triển chậm hơn so với bất động sản nhà ở. "Vì vậy, việc đổ vốn vào hàng trăm nghìn m2 bán sỉ thế này còn mang ý chí chủ quan và nhiều khả năng sẽ dẫn đến bội cung mê hoặc có thể bị gạn lọc dần".

Khu Nam Sài Gòn, một đối trọng khá nặng ký với trục phía Đông hiện cũng may loc nuoc tot nhat ghi nhận diện điển tích mặt bằng bán lẻ không ngừng tăng lên. Theo thống kê của Savills Việt Nam, khu vực này tập kết một lượng lớn nguồn cung lớn mặt bằng bán lẻ hiện tuyệt (trung tâm mua sắm, siêu thị) đang hoạt động với khoảng 151.000 m2. Chỉ tính chất riêng khu vực Phú Mỹ Hưng đã chiếm trên dưới 40% tổng diện tích, tương đương khaongr 60.000m2 sànmặt văn bằng bán sỉ hiện đại. Dự báo, đến cuối năm 2016, khu Nam Sài Gòn sẽ có thêm trên dưới 80.000m2 sàn bán lẻ, phần lớn đến từ cụm vô khối đế bán sỉ của các đề án chung cư cao tầng.

Khảo sát cho thấy, lõi bán lẻ của khu Nam hiện đang tập trung ở 3 trung tâm gồm SC Vivo City (khoảng 41.000 m2), Crescent mall (khoảng 45.000 m2) và Parkson Paragon (khoảng 12.800 m2), còn lại những khu mua sắm khác có quy mô không đáng kể. Tuy nhiên, một thực trạng dễ nhận thấy ở các điểm mua sắm này là khá vắng vẻ khách lui tới vào danh thiếp ngày trong tuần.

Các TTTM hiện nay đang ra công giảm phải chi nhằm kích cầu. Ảnh: Vũ Lê

Ông Nguyễn Văn Đực - PGĐ Công ty địa ốc Đất Lành nhận xét: "Mặt văn bằng bán sỉ tại Tp.HCM hiện đang bị bội thực, chứng cứ là giá mà thuê đã giảm trong suốt một thời gian dài. Trong khi đó, nguồn cung mới vẫn tiếp kiến thô lỗ tăng lên chẳng khác nào một cuộc chạy đua vũ trang tuy rầm rộ nhưng đầy mạo hiểm".

Ông Đực cũng đánh giá, thời khắc này là quá sớm để đổ xô đầu tư dàn trải vào danh thiếp dự án khu xót thương mại, nhất là khi sức mua vẫn còn rất thời hạn chế, chỉ tập trung ở một số trung tâm lớn. Ngoài ra, các khu mua sắm có vị trí quá gần nhau cũng là một nhược điểm lớn. Ông Đực phân tích, thay vì rần rộ đầu tư vào mặt văn bằng bán sỉ kiểu chạy theo phong trào, các nhà đầu tư chỉ thành ra bổ sung một số điểm mua sắm tại những vị trí còn thiếu mê hoặc cửa ngõ chiến lược.

"Ngay cả những TTTM có vị trí rất đắc địa tại khu vực quận 1, Tp.HCM còn đang phải đối mặt với cảnh ế ẩm, người bán nhiều hơn người đi xem. Mặt văn bằng trên đất vàng còn phải chật đấu vật chuyển đổi mô hình để lôi kéo khách thì những khu vực mới như khu Đông, khu Nam không thành ra hào hứng thái quá", ông Đực nhấn mạnh.

Bàn về nguyên nhân gây bội thực nguồn cung mặt văn bằng bán lẻ tại Tp.HCM, ông Đực lý giải, cốt lõi của vấn đề đích thị là ở chỗ hiện đang có quá nhiều đề án nhà ở dành diện điển tích sàn cho hoạt động bán lẻ. Nói cách khác, mặt văn bằng thương mại đang bị bố trí một cách tùy tiện, bất hợp lý, thiếu cảnh báo rủi ro.

Theo vị chuyên gia này, sai trái của danh thiếp nhà đầu tư là phát triển dự án nhà ở nào cũng cho thêm khối đế thương mại lao vụ hoặc khu thương mại riêng. Quy mô nhỏ thì cũng từ 5.000-10.000 m2 sàn, lớn hơn có khi vài chục nghìn m2 sàn, cứ thế lũy phương kế tăng dần theo năm tháng. Nhất là danh thiếp dự án này lại nằm san trung thành nhau, đan chen với những TTTM hoành tráng thành thử càng phải chịu áp lực vì diện tích mặt bằng bán lẻ dư thừa lớn dần.

Trong khi số mệnh ít chuyên gia lo ngại về kịch bản màu xám thì vẫn nhiều ý kiến tỏ ra lạc quan về tương lai của thị trường học này. Đơn cử, GĐ bộ phận Cho thuê và Tư vấn bán lẻ của Cushman & Wakefield - bà Lê Thị Kim Hoa phân tích: "Nguồn cung tăng lên chắc chắn sẽ kéo giá như thuê mặt bằng bán sỉ giảm xuống và khách quy hàng là người được hưởng lợi". Bà Hoa cho rằng, chính điều này sẽ tạo thành thử sự sôi động hơn cho thị trường, mang đến nhiều sự lựa chọn cho khách quy hàng đồng thời làm đa dạng hóa danh thiếp mô hình mới và xu hướng mới.

Theo bà Hoa, trong bối cảnh hiện nay, khi Việt Nam cấp tập chuẩn bị gia nhập hàng phục loạt danh thiếp hiệp nghị tự bởi chưng xót thương mại, nhiều nhà bán sỉ từ bên ngoài sẽ tham gia vào thị trường 90 triệu dân này. Theo thống kê mới nhất của Viện thống nhất sáp nhập và liên minh (IMAA – một tổ chức theo dõi danh thiếp xót thương vụ M&A trên toàn cầu), ngành bán sỉ và công nghiệp tiêu dùng hiện đang là khuynh hướng chủ tôn giáo của hoạt động M&A Việt Nam thời đoạn năm 2014-2015. Theo đó, thị phần bán lẻ chiếm tới 36% tổng phải chi trị danh thiếp thương xót vụ M&A.

Bà Nguyễn Thị Vân Khanh - PGĐ Bộ phận Tư vấn Công ty Savills Việt Nam cũng nhận định, so với các thành thị lớn trong khu vực như Bangkok (khoảng 8 triệu m2), Singapore (khoảng 4 triệu m2), Kuala Lampur (khoảng 3 triệu m2), thì nguồn cung mặt bằng bán sỉ tại Tp.HCM hiện vẫn khá khiêm tốn (chưa tới 1 triệu m2). Đây cũng là lý do khiến ngành bán lẻ hiện tuyệt vời của thành phố trẻ 10 triệu dân này vẫn đang tiếp tục tăng mạnh trong thời gian tới.

Hiện nay, khu vực vùng ven Tp.HCM là nơi tập trung dân mệnh cực lớn nhưng mật độ sàn bán lẻ hiện hết sức (siêu thị, trọng tâm mua sắm) trên đầu người vẫn còn thấp hơn rất nhiều so với khu vực trung tâm. Đây chính thị là căn nguyên khiến bà Khanh tin rằng, biểu đồ ngành bán sỉ sẽ có khuynh hướng dịch chuyển xa dần khu trung tâm.

Tuy nhiên, theo một chuyên gia bất động sản từng có kinh nghiệm quan trung thành thị trường bán sỉ tại Tp.HCM gần hai mươi năm, mật độ các điểm bán lẻ toàn thành phố vẫn còn khá thấp, chưa đủ dữ liệu để có thể kỳ vọng vào sự tăng trưởng của ngành này. Đó chỉ là một phần nhỏ của tảng băng chìm, phần còn lại phụ thuộc vào vị trí, sức mua (khả năng chi trả) cùng với thị hiếu và nếp tiêu dùng.

Vị chuyên gia này cho hay, chẳng thể lấy quy mô mặt bằng bán lẻ của Tp.HCM để so sánh với các thành phố lớn khác trong khu vực rồi đưa ra đánh giá mà tiềm năng vì khởi hành điểm và mô hình phát triển của mỗi đô thị hoàn toàn khác nhau. "Ngành bán sỉ nói chung cũng như nhà đầu tư, quản lý, quy hoạch mặt bằng bán lẻ Tp.HCM nói riêng cần có những nghiên cứu đồng bộ, khảo sát thực tế cụ thể, sinh động, như thế mới có trạng thái thời hạn chế nguy cơ khủng hoảng thừa, gây lãng chi phí xã hội", vị chuyên gia này khuyến nghị.