Phó Tổng CityLand: Thị trường học đang chứa đựng nhiều rủi ro

Ông Võ Hữu Khoa, Phó TGĐ Công ty Đầu tư Địa tù và Thành Phố (Cityland).

Thị trường bất động sản TP.HCM trong 6 tháng đầu năm 2015, ghi nhận trên dưới 7.050 giao thiệp thành công, tăng gấp 2,8 lần so với cùng kỳ năm 2014. Trong đó chiếm lượng lớn thuộc dòng sản phẩm căn hộ trung và cao cấp. Thị trường khởi sắc trở lại sau thời kì dài trầm lắng, buộc xu ly nuoc các doanh nghiệp địa ốc phải tính toán xây dựng chiến lược phát triển riêng để tăng sức cạnh tranh.

Trong buổi trò chuyện mới đây với CafeLand, ông Võ Hữu Khoa, Phó Tổng Giám Đốc Cityland đã có những san sẻ chân tình về phương hướng phát triển của Cityland, cũng như nhận định của ông về biến diễn của thị trường bất động sản TP.HCM thời kì gần đây. Trong khi nhiều doanh nghiệp tập kết phát triển dòng sản phẩm căn hộ, thì tại sao Cityland lại chú trọng đầu tư vào nhà phố vi la cao cấp?

Cityland hiện đang phát triển nhiều đề án nhà phố biệt thự như: Cityland Garden Hills, Cityland Center Hills, Cityland Park Hills (Gò Vấp), Cityland Cityland Riverside  (Quận 7)… Có hai căn nguyên khiến Cityland đẩy mạnh phát triển phân khúc này.

Nguyên nhân dịp khách quan đến từ quy hoạch của địa phương. Ví dụ, danh thiếp dự án của Cityland ở quận Gò Vấp nằm ở vùng tầm bay, do đó tiền có thể phát triển xây dựng biệt thự nhà phố, không thể xây dựng chung cư cao tầng. Ngoài ra, còn là danh thiếp ràng buộc về mật độ dân số bởi nơi đây là danh thiếp khu dân cư hiện hữu. Nguyên nhân dịp chủ quan xuất hành từ phía công ty. Hiện tại, Cityland sở hữu một quỹ đất khá rộng phù hợp để làm biệt thự, nhà phố.

Thứ nữa, hiện giờ loại hình chung cư đang phát triển khá mạnh với nguồn cung rất lớn. Về bài toán kinh tế Cityland sẽ phải cân đối giữa danh thiếp phương án. Trong đó phương án xây dựng biệt thự, nhà phố có những ưu điểm nhất định. Chẳng hạn, tâm lý người Việt Nam luôn mong muốn sở hữu một căn nhà riêng, có không gian thoải mái, gần gũi. Do đó, loại sản phẩm này sẽ được ham chuộng và bán nhanh hơn, đúng nhu cầu của người có nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, tùy từng giai đoạn, và từng vị trí đề án cụ thể công ty sẽ có những bài toán cụ thể.

Ví dụ, có những mảnh đất tiền có thể phát triển được loại hình căn hộ, hoặc trong tương lai khi quỹ đất bị thu hẹp thì loại hình căn hộ sẽ được lựa chọn. Thực tế, trong một số mệnh dự án của công ty cũng có quy hoạch vùng đất để phát triển loại hình chung cư. Hiện thị trường học bất động sản TP.HCM đang bùng nổ nguồn cung và có dấu hiệu nóng lên. Ông nhận định như thế nào về diễn biến thị trường sắp tới?

Ý kiến cá nhân, tôi cảm thấy thị trường học hiện tiềm ẩn nhiều rủi ro cho nhà đầu tư và khách hàng. Hiện nay, nguồn cung rất mạnh và nhu cầu tại thời khắc này có vẻ là rất tốt. Tuy nhiên, thời điểm giao nhà lại rơi vào khoảng thời kì 2 hoặc 3 năm tới. Như vậy cùng một lúc nhưng có một số lượng rất lớn căn hộ được giao.

Mặt khác, hiện nguồn cung phần lớn lại tập kết vào dòng căn hộ trung và cao cấp. Đặc biệt khu vực bờ sông Sài Gòn và phía Đông rất nhiều đề án cao cấp tập kết dày đặc. Trong khi loại căn hộ đắt giá vừa khoảng 1 tỷ xâm chiếm số lượng lớn nhu cầu ở thực của người dân thì lại ngày càng khan hiếm. Do đó, sẽ dẫn tới nguy cơ đầu cơ, lướt sóng thị trường.

Nhìn chung, nền kinh tế Việt Nam hiện giờ là chưa vững chắc. Bệ đỡ, cái gốc của ngành bất động sản không phải nằm ở việc mua bán mà nó lại phụ thuộc vào năng lực sinh sản  và sức khỏe của nền kinh tế. Nếu năng lực sản xuất của nền kinh tế phát triển ổn định, thí dụ như các ngành nghề, xí nghiệp, công ty người ta mở rộng sinh sản thì người cần lao mới có được thu nhập. Từ việc có thu nhập ổn định người ta mới mua được nhà, đó là nhu cầu thực của thị trường học bất động sản. Khi đó thị trường học bất động sản mới thực sự bền vững, nó sẽ kéo theo các ngành phụ trợ khác như ngành xây dựng, đánh vật liệu chừng xây dựng phát triển.

Hiện nay, một lượng lớn dòng đồng cân không đổ vào sản xuất mà lại chảy vào lĩnh vực bất động sản. Như vậy, có khả năng tới một thời khắc nào đó, khi thị trường học có những dấu hiệu không an toàn, ngân hàng sẽ can thiệp, siết chặt chịa lại khi đó lãi suất vọt lên cao thì sẽ rất rủi ro cho chủ đầu tư. Ví dụ, với một dự án đang thực hiện, chủ đầu tư sử dụng một phần vốn tự có, một phần huy động từ phía khách quy hàng và phần còn lại chủ đầu tư phải dùng vốn vay từ ngân hàng. Nếu tín dụng bị siết chặt thì đề án sẽ chẳng thể hoàn thành đúng tiến độ dẫn đến khách hàng không sẵn sàng góp vốn tiếp thì lúc đó rủi ro đóng băng dự án là rất cao.

Kế hoạch phát triển sắp tới của Cityland là gì, báo cáo ông? Sắp tới Cityland vẫn tập kết phát triển ở thị trường học TP.HCM, trên dưới cuối năm nay chúng tao sẽ thực hiện một đề án nhà phố, biệt thự tại quận Gò Vấp, trong đó cũng có phần dành cho chung cư, giá mà bán dự kiến sẽ giao động trên dưới 20 triệu/m2, tổng phải chi trị căn hộ chao đảo 1 – 1,2 tỷ/căn.

Ngoài ra, Cityland cũng đang đầu tư hai dự án ở Hà Nội, trong đó một dự án ở Mễ Trì đã được duuyệt quy hoạch 1/500 và cũng sẽ xây dựng theo hướng nhà phố, biệt thự. Ngoài ra, Công ty cũng có hướng khai triển danh thiếp đề án ở Nha Trang, Phú Quốc theo dạng nghỉ dưỡng trong thời gian tới. Các dự án của Cityland đã được ngân hàng bảo lĩnh chưa? Quy định bảo lĩnh liệu chừng sẽ có giảm bớt những rủi ro của thị trường?

Hiện nay, theo luật mới thì các đề án khi xây dựng phải được ngân đầu hàng bảo lãnh. Tuy nhiên, hiện tại các dự án của Cityland đều đã được khai triển trước đó và bán cũng tương đối rồi thành thử không cần ký bảo lãnh nữa. Sắp tới, khi khai triển các dự án mới thì bắt buộc phải ký bảo lĩnh ngân hàng để thực hành theo đúng luật quy định. Thực ra, quy định bảo lãnh là một công cụ nữa bảo vệ quyề lợi của người tiêu dùng. Tuy nhiên,  nếu như xét về tổng cục thì nó cũng không phải để dẫn giải quyết bài toán chung của thị trường. Khi thị trường học biến động, thì cùng lắm ngân đầu hàng sẽ trả lại tiền cho khách quy hàng nhưng bản thân dự án đó thì vẫn đứng yên.

Ông có lời khuyên gì cho người mua nhà trong tình hình hiện nay? Người mua nhà hiện giờ quan tâm tới hai vấn đề đó là căn nhà và hồ sơ pháp lý của căn nhà đó. Thời gian qua, có không ít người mua nhà không có được căn nhà bởi chưng đề án bị ngưng trệ, chủ đầu tư khó khăn. Người khác có nhà nhưng lại không có được sổ hồng, giấy tờ pháp lý vì chưng chủ đầu tư đang thế chấp ngân hàng, mê hoặc xây dựng sai phép…

Do vậy, khi mua thì khách hàng phải lưu ý hai điểm này. Chọn nhà đầu tư uy tín, có tên tuổi, tìm hiểu kĩ lưỡng giấy má pháp lý của dự án, tới trực tiếp đề án để nắm rõ tình hinh triển khai, tiến độ của dự án… Cám ơn ông.

Trần Phong